Diese Form der Tilgung findet sich meist bei Krediten, die der Finanzierung gewerblicher Objekte dienen. Dabei wird ein fester Tilgungssatz vereinbart, beispielsweise 10% des Ursprungskredites. Durch die Tilgung fallen in der Folgezeit geringere Zinsen an. Diese Ersparnis verbleibt dann im Betrieb und erhöht die Tilgung nicht.
Diese Tilgungsform hat erheblich an Bedeutung verloren seitdem die Ablaufleistungen der Kapitallebensversicherungen, die nach dem 1.1. 2005 abgeschlossen worden sind, nicht mehr steuerfrei ausbezahlt werden, wenn diese nicht zur Altersvorsorge eingesetzt werden. Bei den älteren Policen, also Verträgen, die vor dem 1.1. 2005 abgeschlossen worden sind und beim Ablauftermin länger als 12 Jahre Bestand hatten, ist die Auszahlung noch immer steuerfrei.
Soweit man also solche Policen zur Tilgung einsetzen kann, handelt es sich um ein recht interessantes Konzept. Dies vor allem dann, wenn die Schuldzinsen des Darlehens von der Steuer abgesetzt werden können. Dies ist immer der Fall, wenn das Darlehen der Erzielung von Einkünften dient, was bei vermieteten Objekten und gewerblichen Objekten immer der Fall ist.
Die Rentabilität dieses Konzeptes ergibt sich aus der Differenz der um die Steuervorteile reduzierten Zinsen des Darlehens und den steuerfreien Erträgen der Lebensversicherung.
Hierbei gewährt eine Bank (Geschäftsbank, Genossenschaftsbank, Sparkasse, Hypothekenbank) einen Kredit für eine wohnwirtschaftlich genutzte Immobilie. Statt der Tilgung wird ein Bausparvertrag angespart. Bei der Ansparung kann die staatliche Förderung wie beispielsweise die Wohnungsbauprämie in Anspruch genommen werden. Hat man das vertragliche Mindestguthaben erreicht –im Regelfall 40% oder 50% der Bausparsumme – und die erreichte Bewertungszahl reicht aus, dass man in der Reihe der Wartenden ganz vorne steht, wird der Bausparvertrag zugeteilt.
Mit dem zugeteilten Bausparvertrag wird dann der Kredit bei Hypothekenbank oder bei einer der anderen Bank abgelöst. Das Bauspardarlehen hat den Vorteil, dass schon bei Vertragsabschluss feststeht, wie hoch die Darlehenszinsen ausfallen werden. Dies ist absolut unabhängig davon, ob die Zentralbanken die Zinsen erhöhen oder nicht. Diese Zinssicherheit muss allerdings mit einem Nachteil erkauft werden. Denn die Guthabenzinsen im Bausparvertrag sind im Regelfall deutlich niedriger als bei anderen Anlagen. Dies hat zur Folge, dass man bis zur Zuteilung deutlich weniger Eigenkapital gebildet hat als mit anderen Sparformen.
Anders ausgedrückt bei anderen Sparformen müsste man weniger an Kredit aufnehmen. Überwiegend ist es so, dass dieser Vorsprung an Eigenkapital auch durch die höheren Kreditzinsen eines anderen Darlehens gegenüber einem Bauspardarlehen nicht mehr ausgeglichen werden kann.
